Il percorso di trasformazione dell’area inizia nel 1991 con la stesura di un piano particolareggiato (approvato nel 1994) per l’area industriale di 227.000 mq, abbandonata da oltre dieci anni e localizzata lungo il fiume Savio, in posizione strategica per lo sviluppo urbano e direttamente connessa con il centro storico.

L’area dell’ex Zuccherificio è localizzata a Nord-Ovest del centro storico, ed è suddivisa in 16 unità d’intervento per un totale di 90.800 mq di superficie costruita. A Nord è delimitata dal percorso della ferrovia, a Ovest dal fiume Savio, mentre a Sud si estende oltre la via dello Zuccherificio fino a connettersi con la prima fascia di espansione urbana, adiacente al centro storico.

• Località: Cesena
  
• Funzione precedente: Zuccherificio
  
• Funzione attuale: Nuovo quartiere plurifunzionale (Residenza, commercio, direzionale, polo universitario)
  
• Committente/Promotore: Comune di Cesena – Consorzio Ex Zuccherificio
  
• Progetto architettonico: Gregotti Associati International (Augusto Cagnardi, Vittorio Gregotti, Michele Reginaldi). Con: Giuseppe Donato, Luciano Claut – Associato, Andrea Cotti, Marco Parravicini, Paola Seria, Silvia Zauli, Claudio Calabrese, Claudio Costalonga, André Behncke.
  
• Progetto impianti e energia: Soc. Intertecno SpA
  
• Progettazione del verde: Land S.R-L.
  
• Costi di intervento e finanziamenti: Opere di urbanizzazione (a consuntivo): €. 27.020.000
• Finanziamento pubblico: Minist. LL.PP (PRU): € 3.368.000; Regione Emilia – R. €.1.240.000
• Stima costo totale: € 130.000.000
  
• Tempi: Approvazione Piano Partic.: 1994; Accordo di Programma: 1997; fine lavori (opere di urbanizzazione e primo stralcio interventi): 2003. Completamento edifici: 2008
  
• Superfici: area di intervento 227. 753 mq; terziario direzionale e commerciale: 30.800 mq; residenza: 30.000 mq (di cui 27.000 convenzion. e in locazione); sedi universitarie: 16.000 mq
• Centro ammin. (Uffici comunali e privati): 14.000 mq; verde pubblico: 66.176 mq; piazze pedonali: 9.075 mq; parcheggi pubblici 18.644 mq
  
• Strumenti urbanistici:
  • Piano Regolatore: adozione 1985; approvazione 1988.
  • Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica (di cui una parte comprende un’area PEEP): approvazione 1994
  • Programma di Riqualificazione Urbana: approvazione 1996
  • Successive variazioni al PPIP sono state fatte dal 1996 ad oggi per intervenuti adeguamenti funzionali

Diversi elementi hanno caratterizzato la concezione urbanistica dell’area:

• la coerenza con il piano approvato sei anni prima (il P.P. è conforme al PRG, che ha fissato solo il perimetro, le destinazioni d’uso, le quantità massime realizzabili, e l’indicazione delle principali connessioni del nuovo quartiere alla città);
• la previsione di un insediamento multifunzionale (con la presenza di abitazioni, uffici, commercio, servizi e sedi universitarie), dotato di funzioni di livello superiore (università, centro commerciale e direzionale), con l’intento di allargare e riequilibrare la polarità del Centro Storico;
• l’ambizione di costruire una nuova parte di città, intesa come un insieme coerente e unitario sul piano del disegno architettonico e urbano per introdurre un fattore di ordine nel paesaggio urbano;
• la volontà di innescare un processo di graduale trasformazione e riqualificazione del vasto ambito che circonda la ferrovia, dove è sorto il primo nucleo industriale della città, oggi in fase di dismissione;
• la volontà di potenziare i collegamenti della zona centrale della città con i nuovi quartieri periferici oltre il Savio e oltre la ferrovia, realizzando tre nuove opere: un nuovo ponte sul Savio (il terzo nella città); il collegamento con la nuova tangenziale sottopassando la ferrovia; e un sovrappasso sulla attuale via Emilia, per facilitare il collegamento con l’area più centrale;
• di realizzare un quartiere socialmente integrato e funzionalmente animato;
• di introdurre elementi di sostenibilità ambientale e di innovazione tecnologica (teleriscaldamento, rete di percorsi ciclo – pedonali, rete duale dell’acqua);
• di garantire la sicurezza idraulica (quartiere sollevato di tre metri, creando una piastra di base destinata a parcheggi pubblici e privati).

La nuova parte della città è organizzata attorno ad un asse posto a quota intermedia tra i due diversi livelli del fiume e del rilevato del piano retrostante della città. Nella parte superiore gli edifici di abitazioni formati da tre isolati a forma di H contrapposti ortogonalmente costruiscono una sequenza di spazi pubblici. Il primo di questi, a quota ribassata costituisce il collegamento tra la galleria del centro commerciale (la cui copertura è abitabile su due livelli) e il parcheggio pubblico, ortogonalmente connesso allo spazio centrale della seconda sequenza di piazze che a sua volta caratterizza la forma costruita verso il fiume. Questa seconda sequenza inizia con una piazza semicircolare attorno alla conservata ciminiera della vecchia fabbrica, segnale della storia del sito, sale alla seconda piazza centrale che a sua volta permette di accedere allo spazio aperto attorno al quale si organizza l’edificio della facoltà di architettura. La piazza centrale si apre da un lato verso il fiume, dall’altro è connessa con la terza piazza ribassata dalla fascia superiore dalla quale si accede alla galleria del centro commerciale. L’insediamento termina verso nord (dove il lungofiume si connette con la tangenziale sottopassando la ferrovia) con il complesso della facoltà di ingegneria e con un parco che separa dalla ferrovia. Una sequenza di piccoli edifici di abitazione, collocati sulla curva della strada e legati tra loro da un unico basamento, attraversando la via Emilia, prosegue lungo la via dei Mulini e connette il nuovo insediamento con la città storica. Un ponte carrabile ed una passerella pedonale in legno lamellare attraversano il fiume Savio e collegano poi la nuova parte con le sistemazioni sportive della sponda opposta del fiume.

Come molte delle architetture progettate e costruite in questi ultimi venticinque anni a Cesena, anche questa addizione alla città fonda la propria identità ed unità sull’individuazione di un principio insediativo che è, in questo caso, generato dalla concatenazione complessa degli spazi pubblici aperti. Nella costruzione dell’architettura il riconoscimento del principio insediativo coincide con la sua costituzione di fronte al caso ed al problema specifico, cioè al suo essere capace di proporre un’identità a partire da esso. Con quest’affermazione si intende sottolineare come l’architettura sia sempre l’organizzazione dotata di significato dei materiali provenienti dal problema e dal sito specifico (che restano confitti in essa anche quando l’uso e il sito siano totalmente mutati) e dalla verità dell’essenza stessa dell’idea della costruzione poetica, un’essenza che si coglie solo riplasmandola a confronto con il mondo della vita e con le sue relazioni, nella condizione storica specifica. I materiali che provengono da un sito e da un problema specifico devono quindi essere soggetti a critica proprio a partire dalla verità oggi di quell’essenza. Il risultato ha quindi a che vedere con la costituzione di quella distanza critica piuttosto che da una naturale continuità. La qualità della nostra architettura è quindi la qualità della descrizione di quella distanza per mezzo della modificazione della condizione data. È tale relazione necessaria che fa giustizia degli equivoci delle false identità folcloristiche dei regionalismi opposte agli internazionalismi conservatori dei mercati, delle tecnologie e dei comportamenti di massa; fa giustizia delle opposizioni tra identità etniche e multietnicità, tra espressioni poeticistiche ed architettura come pura produzione. Far giustizia non significa qui “risolvere” ma conferire senso a tali contraddizioni, mettendo a confronto lo stato di crisi della condizione stessa dell’esperienza in cui oggi si agisce, con i fondamenti dell’architettura, o meglio con le vesti continuamente nuove in cui essi appaiono. Insediarsi significa prendere stabile dimora in un territorio, ma anche prender possesso di un luogo, costituirlo e reinventarlo con la propria presenza dialogante. Proprio perché esiste oggi uno stato di povertà delle esperienze e quindi delle differenze (sembra paradossale affermarlo in questo mondo che si pretende della comunicazione globale ma è proprio essa a frapporsi tra noi e l’esperienza), il modo di fare architettura secondo un “principio insediativo” è modo di proporre l’esperienza in quanto veste qui ed ora della verità del fondamento: ed è questo che è in grado di assegnare volta a volta alla risoluzione architettonica un valore generale. La nozione di principio insediativo ha poi a che fare con l’idea concreta dell’origine dell’architettura; dare un nome ad un luogo, riconoscerlo, trasformarlo in cosa, posando una pietra sul terreno, fondando ed erigendo. Il principio insediativo, dunque, ha a che fare con la geologia del terreno e con la sua geografia come modo di essere fisico della storia: anche in questo specifico caso di Cesena.

Molto importante è la scelta sociale che caratterizza la parte residenziale: su 257 abitazioni costruite nell’ambito del PEEP, la metà è destinata alla vendita a prezzi convenzionati (al costo di 1.350 € al mq) e l’altra metà è destinata all’affitto (12 alloggi di edilizia pubblica costruiti dallo IACP, 32 alloggi per anziani realizzati da una Fondazione che gestisce una casa di riposo adiacente, 15 alloggi per studenti e 72 alloggi per famiglie, tutti gestiti dalla Fondazione per l’Affitto, di cui 24 realizzati dalle imprese assegnatarie dell’edilizia convenzionata, (in numero pari al 20% del loro programma), per una durata di otto anni, e 48 dalla Cassa di Risparmio a tempo indeterminato.

La presenza di un articolato ventaglio di offerta abitativa ha consentito di ottenere un quartiere socialmente articolato, con la presenza di molte famiglie giovani (prima casa in proprietà e in locazione), studenti, anziani, immigrati (in locazione).

La ricca dotazione di spazi pubblici favorisce i momenti di socialità e di incontro, mentre la presenza di attrezzature e servizi di attrazione (ipermercato e università in particolare) evita la riduzione del nuovo quartiere ad una funzione solo residenziale e quindi al possibile rischio di isolamento.

La presenza di servizi pubblici nelle immediate adiacenze (scuola dell’obbligo, scuola dell’infanzia), oltre a rispondere ad una esigenza primaria delle famiglie residenti, costituisce anche un fattore di integrazione sociale con i quartieri vicini.

Le scelte del PRG e poi la stesura del Piano Particolareggiato sono state precedute da numerosi incontri pubblici. . Ciò non ha impedito la formazione di un comitato di cittadini che si opponeva alla costruzione del nuovo ponte sul Savio, e che ha comportato incontri di chiarimento e dibattito sulla stampa cittadina.

Un progetto così ricco di infrastrutture di interesse generale e qualificato nelle opere di urbanizzazione, in termini di standard di verde, di dotazioni tecnologiche, di parcheggi sotterranei, non si sarebbe potuto realizzare a costi finali sostenibili, senza due condizioni: un basso costo iniziale delle aree (stimate, a seguito della rivalutazione dal 1984, in 16 €/mq); e un contributo pubblico sulle opere di urbanizzazione che complessivamente assomma a circa 4.608.000 €, a cui partecipano il Ministero dei L.L.P.P. per 3.368.000 € sul bando PRU (D.M. 21/12/94) e la Regione Emilia – Romagna per 1.240.000 €, destinati in parte anche allo IACP, sul PREU ( art.11 della legge 493/93).

A questi contributi diretti vanno aggiunti lo scomputo delle opere di urbanizzazione secondaria, realizzate direttamente dal consorzio, e l’utilizzo del contributo sul costo di costruzione sempre nell’ambito del comparto, per una cifra complessiva di 2.686.000 €.

Se rapportato all’investimento globale stimabile in 130 milioni di €, o anche solo a quello delle opere di urbanizzazione che complessivamente ammontano a circa 27 milioni di €. (comprese le spese tecniche e di gestione del consorzio e il valore delle aree cedute), si tratta di un contributo relativamente modesto. Esso ha tuttavia permesso di contenere il costo finale medio delle opere di urbanizzazione per i soci in circa 245 €/mq, che arriva a 285 €./mq se si comprende anche l’acquisto dell’area: un valore che rappresenta circa il 15 % del prezzo di mercato di 1.800 – 2.000 €/mq, oggi corrente a Cesena per l'edilizia residenziale in periferia.

Il Comune ha anticipato la sua quota di intervento, assumendo risorse finanziarie attraverso l’emissione di BOC per 2.582.000 €, ma recupera in parte il suo investimento attraverso l'assegnazione delle aree residenziali PEEP ai soggetti assegnatari, avendo scelto di cedere gratuitamente le aree per la realizzazione delle sedi universitarie. In definitiva il Comune svolge un ruolo esclusivo di promozione e di regia dell'intervento, acquisendo alla fine tutte le opere di urbanizzazione.

La realizzazione delle opere di urbanizzazione ad opera del consorzio degli operatori, non ha comportato profitti, e si è basata sui budget messi a punto dal project managment, affidato alla società di ingegneria Intertecno di Milano. Ogni operatore ha poi sviluppato sulla propria area urbanizzata il piano economico – finanziario.

La configurazione degli spazi aperti, costituiti dal verde e dagli spazi pedonali, costituisce un aspetto fondamentale e qualificante del progetto. Si è perseguita la continuità e l’integrazione dei percorsi e delle piazze pedonali, cercando il massimo di varietà e di articolazione per dare ricchezza percettiva al nuovo complesso.

Il quartiere è ampiamente dotato di verde, che copre 1/3 dell’area. E’ inoltre direttamente collegato con un ponte ciclo – pedonale al parco urbano di 50 ettari a ovest del Savio, che ospita anche le maggiori attrezzature sportive della città.

Sono presenti: una doppia rete idrica (una di qualità per gli usi domestici, ed una più economica, che attende l’allacciamento alla rete secondaria del CER o al depuratore, per il riutilizzo dell’acqua depurata); il trattamento delle acque di prima pioggia dei piazzali di parcheggio; il cablaggio dell’intero complesso, con rete potenziata per l’università; una rete ciclabile di tre km. che serve l’intero quartiere e lo collega con una passerella ciclo – pedonale al grande parco urbano che sorge oltre il fiume.

Il cantiere è stato avviato nel ’96 con la bonifica dell’amianto di tutta l’area; una bonifica molto complessa che si è conclusa nel ’98. Nello stesso anno sono iniziate le opere di urbanizzazione e dal 2000 i primi edifici.

I problemi principali incontrati, oltre alla bonifica, sono stati i ritrovamenti archeologici (una fornace romana, trasferita nel parco, e una medioevale conservata sul posto), il restauro e il consolidamento sismico della vecchia ciminiera, le tante autorizzazioni da parte dei diversi enti, e il non facile coordinamento fra le opere stradali in rilevato e gli edifici che sorgono a filo strada.

Il nuovo quartiere è caratterizzato da un alto livello di dotazioni tecnologiche e ambientali: è stata realizzata una rete completa di teleriscaldamento, alimentata da un nuovo impianto di cogenerazione (destinato a servire anche altri quartieri della città).

E’ stato fatto un impianto per il recupero delle acque meteoriche, che viene utilizzato per l’irrigazione del verde. Tramite un’altra linea di distribuzione queste acque meteoriche vengono anche usate per gli scarichi dei servizi igienici.

Gli edifici principali del centro direzionale sono caratterizzate da brise soleil in pietra integrato alla facciata.

Il progetto costituisce una risposta in termini moderni al dibattito sulla città. La memoria storica del sito è affidata a pochi elementi caratteristici del vecchio opificio industriale: la ciminiera che svetta con i suoi 60 metri di altezza, e costituisce uno dei punti visuali di riferimento nel paesaggio urbano, con la Rocca e la Basilica del Monte; la vasca di lavaggio delle bietole, recuperata come vasca d’acqua nel cuore del parco; e le due fornaci recuperate e restaurate a testimonianza della funzione produttiva del sito fin dall’epoca romana.

Pur rappresentando una forte innovazione nell’architettura cittadina, il progetto ha trovato con la città esistente una sua continuità, sia con la ricerca di connessioni viarie con i quartieri vicini, che nell’uso dei materiali (il mattone a vista), e nella scelta di altezze degli edifici contenute in massimo quattro piani. La costruzione a filo strada degli edifici ha voluto infine sottolineare il carattere fortemente urbano di un insediamento che programmaticamente si pone in continuità con il tessuto del centro storico.

Per quanto riguarda i benefici pubblici, gran parte degli obiettivi del programma sono stati realizzati: è stata riqualificata un’ area in degrado, è aumentato il grado di infrastrutturazione della città, sono state inserite funzioni di rilievo urbano (università, centro commerciale e direzionale), sono state adottate nuove tecnologie per il risparmio energetico e dell’acqua, è stata data una risposta importante sotto il profilo sociale, con le abitazioni in affitto e in edilizia convenzionata. Soprattutto, si è realizzato un nuovo quartiere urbano unitario, che darà avvio alla riqualificazione dell’intera area compresa fra la ferrovia e il centro storico.

I benefici privati riguardano in particolare le attività commerciali e direzionali, assieme al profitto delle imprese che hanno operato sull’edilizia convenzionata.